L’assurance dommage-ouvrage garantit le préfinancement des réparations relevant de la garantie décennale, permettant une indemnisation rapide du maître d’ouvrage. Son caractère obligatoire découle de la loi Spinetta et s’impose à tout opérateur intervenant dans un projet de construction. En pratique, son absence expose à des risques significatifs, notamment lors des cessions immobilières ou des contrôles de conformité. En 2025, la maîtrise de ce mécanisme assurantiel s’impose comme un enjeu majeur pour les acteurs du droit, de l’immobilier et de la construction.
Souscrire une assurance dommage-ouvrage obligatoire est une exigence juridique dans de nombreux cas de construction ou de rénovation en France. Pourtant, l’obligation d’assurance dommage-ouvrage pour un particulier reste souvent méconnue ou négligée.
Ce contrat spécifique permet une indemnisation rapide en cas de sinistre, sans attendre qu’une responsabilité soit reconnue. Pourquoi est-elle obligatoire ? Qui est concerné et que couvre-t-elle réellement ?
Ce guide vous livre l’essentiel à connaître en 2025 pour sécuriser vos travaux.
1. Qu’est-ce que l’assurance dommage‑ouvrage ?
Mécanisme central de la protection juridique du maître d’ouvrage, cette assurance présente plusieurs caractéristiques qu’il convient de détailler.
Définition et fondement légal
L’assurance dommage‑ouvrage, instituée par la loi 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, est une assurance de chose, non de responsabilité. Elle garantit le paiement, sans recherche préalable de responsabilité, des travaux de réparation des désordres relevant de la garantie décennale des constructeurs.
Elle est définie aux articles L.242-1 et suivants du Code des assurances : le maître d’ouvrage (particulier ou professionnel) doit la souscrire avant l’ouverture du chantier pour assurer un préfinancement des réparations nécessaires.
Qui doit la souscrire ?
Elle s’impose à toute personne physique ou morale :
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propriétaire, vendeur ou mandataire, qui fait réaliser des travaux de construction ou d’extension ;
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particulier qui fait construire ou rénover un logement pour lui-même ou un membre de sa famille ;
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promoteur immobilier ou entreprise réalisant des travaux de gros œuvre.
Exception : le particulier qui réalise des travaux pour son usage direct (sans financement externe ni revente) n’est pas sanctionné pénalement en cas d’absence d’assurance DO. Toutefois, cette absence peut constituer un frein important à la revente du bien.
Finalité et fonctionnement
L’assurance dommage-ouvrage préfinance les réparations nécessaires en cas de :
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dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou des éléments indissociables (fondations, murs porteurs, toiture, canalisations encastrées) ;
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désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination (infiltrations importantes, défaut d’étanchéité, fissures structurelles, etc.).
Caractéristiques principales :
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Elle prend effet à l’issue de la garantie de parfait achèvement (1 an après la réception) mais peut dans certains cas intervenir avant ce délai si le constructeur ne respecte pas ses obligations.
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Elle est valable pendant 10 ans à compter de la réception des travaux et se transmet automatiquement à l’acheteur en cas de revente.
Avantages pour le maître d’ouvrage
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Indemnisation rapide sans procédure judiciaire préalable
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Couverture des propriétaires successifs pendant 10 ans
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Sécurité financière face aux malfaçons graves
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Sécurisation de la revente du bien
Pour approfondir le sujet, la formation droit des assurances sur le site Lamy Liaisons Académie propose un cadre complet et à jour de la réglementation applicable. Elle aborde également la question de la garantie en matière de construction, notamment à travers la formation assurance construction, indispensable pour comprendre les obligations des différents acteurs. Cette thématique permet aux professionnels d’acquérir une vision précise des responsabilités et des procédures applicables.
2. Pourquoi cette assurance est-elle obligatoire ?
En matière de construction, la législation française impose des garanties strictes pour protéger les maîtres d’ouvrage. L’assurance dommage-ouvrage obligatoire s’inscrit dans ce cadre juridique, à la fois préventif et indemnitaire.
Une obligation issue de la loi Spinetta
Depuis la loi Spinetta, tout maître d’ouvrage est tenu de souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette obligation est prévue par le Code des assurances – Article L.242-1, qui pose le principe du préfinancement des réparations liées à des désordres de nature décennale.
Cette disposition vise à éviter les délais souvent longs des procédures judiciaires, en permettant une indemnisation rapide du propriétaire, avant même que ne soit déterminée la responsabilité du constructeur.
Pour les professionnels du droit, cette assurance est une illustration typique d’un mécanisme assurantiel d’ordre public de protection.
Sanctions en cas de non-souscription
La non-souscription de cette assurance par un professionnel constitue un délit passible de 6 mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende, conformément à l’article L.243-3 du Code des assurances.
Pour un particulier, l’absence d’assurance dommage-ouvrage n’est pas pénalement sanctionnée, à condition que les travaux soient réalisés pour son propre usage et sans projet de revente.
Cependant, cette absence peut avoir des conséquences lourdes en pratique :
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Blocage ou report de la vente du bien par le notaire ;
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Refus de prêt immobilier par les banques ;
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Réduction du prix de vente ou insertion d’une clause d’exclusion de garantie dans l’acte authentique.
L’assurance dommage-ouvrage reste ainsi un gage de sérieux et de sécurité lors d’une cession immobilière, notamment dans les 10 années suivant la réception des travaux.
Un gage de sérieux lors de la revente
L’absence d’assurance peut entraîner :
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un refus de prêt par une banque pour un futur acquéreur ;
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un report ou une annulation de la vente par prudence du notaire ;
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une réduction du prix de vente, voire une clause d’exclusion de garantie dans l’acte authentique.
L’assurance dommage-ouvrage figure donc parmi les éléments prépondérants du dossier de vente, notamment dans les 10 ans suivant la réception des travaux.
Pourquoi cette obligation est-elle maintenue en 2025 ?
Malgré des critiques sur son coût, cette assurance reste une exigence forte du législateur, renforcée par les réformes récentes du droit de la construction et les contentieux croissants liés aux malfaçons.
Selon la Fédération Française de l’Assurance, le montant des sinistres indemnisés au titre de la construction s’élevait à plus de 3 milliards d’euros en 2023, avec une part croissante liée aux dommages structurels.
3. Que couvre (et ne couvre pas) l’assurance dommage-ouvrage ?
L’assurance dommage-ouvrage couvre les désordres de nature décennale qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, selon l’article 1792 du Code civil.
Garanties dommage-ouvrage incluses
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effondrement de toiture, affaissement de dalle, fissures majeures ;
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infiltrations, malfaçons rendant le logement inhabitable ;
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désordres liés aux éléments indissociables (fondations, murs, canalisations encastrées).
Elle s’articule avec la garantie décennale du constructeur : la DO finance les réparations, puis se retourne contre les responsables.
Cette différence de DO décennale est souvent méconnue : la première vise l’indemnisation rapide, la seconde concerne la responsabilité civile du professionnel.
Le coût d'une assurance DO varie selon le chantier. Il peut être majoré pour les constructions à risque ou les particuliers non accompagnés.
4. Comment souscrire une assurance dommage-ouvrage ?
Pour souscrire une assurance travaux, deux circuits sont possibles :
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Assureur spécialisé (compagnie directement) ;
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Courtier en construction, qui compare les offres et accompagne dans les démarches.
Les documents généralement demandés sont :
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Permis de construire ou déclaration préalable ;
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Devis signés des entreprises intervenantes ;
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Attestations de garantie décennale ;
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Étude de sol et plans d’exécution.
Attention : Le contrat doit être signé avant l’ouverture du chantier.
Les risques liés à l’absence d’assurance chantier sont nombreux :
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Blocage à la revente (notaire ou acheteur réticent) ;
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Refus de financement par les banques ;
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Charge financière intégrale en cas de sinistre.
Anticiper cette étape dès la phase de conception permet d’éviter retards et litiges.
L’assurance dommage-ouvrage demeure en 2025 une exigence juridique forte et un levier de sécurité financière pour les maîtres d’ouvrage. Elle garantit une réparation rapide en cas de désordres graves et facilite la revente. Anticiper sa souscription, c’est sécuriser l’avenir de son bien.
5. FAQ
Quels sinistres ne sont pas couverts par l’assurance dommage-ouvrage ?
Les dommages esthétiques, les défauts d’entretien ou ceux résultant d’un usage anormal de l’ouvrage sont exclus de la garantie.
Que se passe-t-il si l’entreprise fait faillite ?
L’assurance dommage-ouvrage reste mobilisable. Elle permet une indemnisation sans attendre la désignation d’un responsable, même en cas de liquidation judiciaire du constructeur.
Combien coûte une assurance dommage-ouvrage en 2025 ?
Le coût varie entre 1 % et 6 % du montant total des travaux. Il peut être majoré si le particulier ne fait pas appel à un maître d’œuvre.
Que faire si l’ancien propriétaire n’a pas souscrit d’assurance DO ?
L’acquéreur est exposé. La vente peut être bloquée ou se faire sous conditions. L’absence de DO doit être déclarée chez le notaire et peut affecter le prix.
Ce contenu n'a pas été rédigé par la rédaction Lamy Liaisons. Il doit être interprété avec discernement et ne saurait servir de fondement à une décision juridique sans validation préalable par un professionnel qualifié.
