Quand la responsabilité décennale du constructeur est-elle engagée ?

La responsabilité décennale du constructeur est définie par l’article 1792 du Code civil. Elle impose au professionnel du bâtiment de réparer certains dommages affectant l’ouvrage pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux. Cette garantie s’applique sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute. 

Elle couvre trois types de désordres : 

• les vices compromettant la solidité de l’ouvrage (ex. : fondation fissurée) ; 

• ceux qui rendent l’immeuble impropre à sa destination (ex. : infiltration rendant une pièce inutilisable) ; 

• les défauts sur les éléments d’équipement indissociables (ex. : plancher chauffant défaillant). 

Pour en savoir plus sur l’environnement assurantiel de cette garantie, découvrez notre catalogue de formation droit des assurances. Nos experts vous guident pour comprendre les subtilités des polices, les obligations légales et la gestion des sinistres. Pour approfondir vos compétences pratiques, nous proposons également une formation assurance construction, idéale pour maîtriser les garanties obligatoires et les risques liés aux travaux de bâtiment. Cette formation vous permettra d’anticiper les litiges, d’optimiser la couverture des chantiers et de sécuriser vos projets. Enfin, vous bénéficierez de cas pratiques et d’exemples concrets pour appliquer immédiatement vos connaissances sur le terrain. 

Pour qu’un dommage soit couvert par la garantie décennale, il doit remplir les critères d’un désordre décennal, c'est-à-dire qu'il doit compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. L’atteinte doit être grave, structurelle et non esthétique. 

Voici, à titre d’illustration, l'un ou l'autre exemple de désordre décennal : 

Un désordre décennal est donc toujours un vice grave qui entraîne une atteinte fonctionnelle ou structurelle de l’ouvrage. 

Pour que la procédure de garantie décennale soit recevable, plusieurs conditions doivent être réunies. Le dommage doit apparaître dans les 10 ans suivant la réception des travaux (article L243-1-1 du Code des assurances). 

Il faut également que : 

• le sinistre relève d’un vice de construction ou d’une défaillance liée à l’ouvrage ; 

• les travaux concernés aient fait l’objet d’un contrat de louage d’ouvrage (constructeur, entrepreneur, architecte…) ; 

• la réception du chantier ait été formalisée (procès-verbal ou réception tacite). 

La mise en œuvre suit un parcours précis : 

1. Signalement du désordre par lettre recommandée 

2. Mise en demeure du constructeur 

3. Déclaration à l’assureur dommages-ouvrage 

4. Désignation d’un expert (amiable ou judiciaire) 

5. Indemnisation ou réparation 

Cette procédure permet d’éviter les délais excessifs et d’assurer une prise en charge rapide des travaux. En cas d’absence d’assurance, la responsabilité du professionnel peut être engagée personnellement. 

La responsabilité décennale peut être mise en cause par : 

• le maître d’ouvrage (propriétaire ou promoteur), 

• les acquéreurs successifs du bien pendant les 10 ans, 

• les copropriétés, en cas de désordres sur parties communes. 

Or, cette garantie n’est pas sans limites. Elle ne couvre pas : 

• les malfaçons mineures (non structurelles), 

• les désordres dus à un manque d’entretien ou à un usage inapproprié du bâtiment, 

• les sinistres causés par une force majeure (séisme, tempête…). 

L’assurance dommages-ouvrage garantit une prise en charge rapide sans attendre une décision de justice. Pour mieux comprendre ces notions, découvrez notre formation droit de la construction. 

À noter : l’absence de souscription d’une assurance peut engager la responsabilité civile décennale du professionnel à titre personnel (article L241-1 du Code des assurances). 

Ce qu’il faut retenir 

• La garantie décennale couvre les dommages graves liés aux travaux de rénovation ou de gros œuvre. 

• Elle protège le logement, qu’il soit neuf ou existant, contre les désordres qui affectent la solidité ou l’usage. 

• Le délai décennale démarre à compter de la réception des travaux. 

• Toute entreprise ou particulier doit souscrire une assurance construction adaptée en amont du chantier. 

• Le respect du cadre de la garantie et la gestion rapide des problèmes limitent les coûts et les litiges. 

• La garantie s’applique aux professionnels du BTP soumis à des obligations strictes dès le début des travaux. 

Un artisan peut-il être poursuivi personnellement en cas de défaut non couvert par son assurance ? 

Oui. Si un artisan ou un constructeur n’a pas souscrit une assurance décennale valable, il engage sa responsabilité individuelle. Dans ce cas, le montant des réparations peut lui être réclamé personnellement. Ce manquement constitue une infraction, passible de sanctions civiles et parfois pénales selon les cas. 

La garantie décennale s’applique-t-elle aux maisons anciennes en cours de réhabilitation ? 

Uniquement si des travaux de réhabilitation ou de réparation sont réalisés par un professionnel. La garantie ne couvre pas le bâti existant mais uniquement les éléments neufs réalisés ou rénovés (par exemple : toiture, charpente, installation de chauffage). Il faut que les travaux soient conformes aux normes techniques en vigueur. 

Faut-il fournir une attestation d’assurance au moment de la vente d’un bien immobilier ? 

Oui. Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit transmettre une attestation prouvant que les travaux réalisés sont bien couverts. Cette formalité est obligatoire pour protéger le futur acquéreur en cas de sinistre. Elle concerne tous les types de projets immobiliers, en résidence principale comme en investissement locatif. 

Ce contenu n'a pas été rédigé par la rédaction Lamy Liaisons. Il doit être interprété avec discernement et ne saurait servir de fondement à une décision juridique sans validation préalable par un professionnel qualifié.